Les hipoteques: un perjudici per al client?

Foto: CC / Hellouquence
09/02/2017
Nria Bigas Formatj

Import de la taxaci, constituci de la hipoteca davant de notari, inscripci en el registre i pagament de l’impost sobre actes jurdics documentats: aquestes sn algunes de les despeses per a la formalitzaci d’una hipoteca que ha de pagar sempre l’usuari. Fins ara, perqu, aquest passat desembre, el Tribunal Suprem va establir que les clusules dels contractes hipotecaris que obliguen els consumidors a pagar totes les despeses sn nul·les. L’Organitzaci de Consumidors i Usuaris (OCU) ha engegat una campanya per aconseguir la devoluci d’aquestes despeses per mitj d’una demanda col·lectiva. La sentncia implicar que la banca retorni 3.000 euros de mitjana per persona i afectar 6 milions d’hipoteques. Aix significa un cost de 18.000 milions d’euros per als bancs. Quines repercussions t en les butxaques dels clients?

«Si ha d’assumir el 100% de les despeses, el client ha de tenir el dret de decidir on vol contractar aquests serveis: la gestoria, el notari...», exemplifica Elisabet Ruiz-Dotras, professora dels Estudis d’Economia i Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC). En aquesta lnia, l’experta en contractaci de la UOC, Aura Esther Vilalta, afirma que no hi ha una competncia real perqu al client li s imposada l’elecci bancria i els preus poden ser ms elevats. «Aix passa, per exemple, amb la contractaci de l’assegurana de la llar o la de vida: l’entitat dicta la tria de l’empresa i evidentment aix t un cost ms gran que contractar-ne una amb altres empreses similars que hi ha al mercat», afirma Ruiz-Dotras.

Per a Vilalta s, clarament, un problema de manca d’equilibri contractual. Es produeix una situaci en qu el poder negociador del consumidor s nul si vol accedir a un prstec. «Una clusula es considera abusiva quan hi ha perjudici del consumidor o un desequilibri important dels drets i de les obligacions de les parts que es deriven del contracte», afirma Concepcin Saiz, professora de Dret de la UOC.


El paper de l’assessor financer

A tot aix, hi cal afegir que el 90% dels productes financers dels bancs es ven a les seves xarxes; el resultat, per tant, s una combinaci explosiva. «Una falta de coneixement sovint porta a decisions inadequades, per en l’mbit financer el risc s ms elevat, perqu les conseqncies acostumen a ser a mitj i llarg termini i el cost econmic s molt alt», afirma Ruiz-Dotras.

Per a Ruiz-Dotras, l’analfabetisme financer d’una gran part de la societat ha perms que alguns bancs hagin trobat ms facilitats per alliberar-se d’algunes despeses. Ms de la meitat dels espanyols no distingeix entre IPC i PIB, un 50,6% no sap qu s i un 55,2% no sap qu vol dir cada concepte i els confon entre si. A aix cal sumar que el 35,6% no sap explicar aspectes bsics de la nmina, com l’aportaci a la seguretat social, IRPF, meritaci, salari base o salari en espcie. Davant d’aquesta situaci molts pasos opten per la figura de l’assessor financer com a conseller en qestions financeres. Al Regne Unit o a Sussa, per exemple, el 70% i el 60%, respectivament, de les decisions d’aquest tipus es confien a aquesta figura. «T com a finalitat ajudar el client en la presa de decisions d’inversi, tant en l’aspecte financer, patrimonial com fiscal. Treballa amb diferents entitats financeres i, per tant, no t com a objectiu vendre un producte determinat, sin assessorar», afirma Ruiz-Dotras. Uns serveis que sn, bviament, remunerats. La llei regula aquesta figura professional: s’exigeix un mnim de tres anys d’experincia i el ttol d’Analista Financer Europeu, que cal renovar contnuament. «A Espanya aquesta figura no ha cristal·litzat per la manca de cultura financera i perqu el particular no est acostumat a pagar per aquests serveis», explica Ruiz-Dotras.


No sap, no negocia

Hi ha algunes despeses i comissions que sn negociables i sovint el client no sap qu signifiquen i per tant no les negocia, senzillament assumeix les condicions inicials, afirma Ruiz-Dotras. «Una de les maneres ms senzilles de saber si s negociable o no s comparar-ho amb altres entitats», afegeix. Ho sn, per exemple, les comissions d’obertura o de cancel·laci de la hipoteca.

Un altre cas sn els productes vinculats que algunes entitats ofereixen per reduir l’inters variable del prstec. Ruiz alerta que moltes vegades els usuaris creuen que pagaran menys i acaben contractant un volum de productes cars, que no els compensen i que generen despeses addicionals.


La Uni Europea a favor del consumidor

Fins ara, la campanya de l’OCU ha recollit prop de 25.000 peticions i, segons Saiz, poden arribar a bon port. «La protecci del consumidor s una matria harmonitzada en el si de la UE, on el Tribunal de Justcia d’aquesta instituci s el mxim intrpret d’aquesta normativa i les seves sentncies esdevenen obligatries per a ser aplicades pels tribunals nacionals», afirma.

En aquesta mateixa lnia, el Tribunal de Justcia de la UE ha dictaminat aquest mes de desembre a favor dels consumidors i ha ordenat la retroactivitat de les clusules terra. «A diferncia del Tribunal Suprem, que el mar del 2013 impedia la retroacci d’efectes de la nul·litat ms enll de la data de la sentncia, la UE ha sentenciat que la devoluci dels diners de les clusules terra s’ha de fer des del dia que es van signar», al·lega Saiz. S’ha creat un procediment per a les reclamacions d’aquest tipus, per no inclou —de moment— cap clusula que sigui declarada abusiva i formi part del contracte del prstec hipotecari, com podrien ser les despeses derivades de la signatura, conclou Saiz.

 

#expertsUOC

Foto de la professora Elisabet Ruiz Dotras

Elisabet Ruiz Dotras

Professora dels Estudis d'Economia i Empresa
Directora del programa d'Investigaci i Tcniques de Mercat

Expert/a en: Mercats financers, capacitaci financera, banca electrnica, tica i finances, i aprenentatge virtual (e-learning).

Àmbit de coneixement: Economia financera i comptabilitat.

Veure fitxa
Foto de la professora Aura Esther Vilalta Nicuesa

Aura Esther Vilalta Nicuesa

Expert/a en: Contractaci, consum, negociaci, mediaci i arbitratge electrnic, ADR, ODR i e-justcia.

Àmbit de coneixement: Dret civil.

Veure fitxa

Concepcin Saiz

Professora de Dret de la UOC.

Expert/a en:

Àmbit de coneixement: Dret civil.