9/2/17 · Estudis de Dret i Ciència Política

Les hipoteques: un perjudici per al client?

Import de la taxació, constitució de la hipoteca davant de notari, inscripció en el registre i pagament de l’impost sobre actes jurídics documentats: aquestes són algunes de les despeses per a la formalització d’una hipoteca que ha de pagar sempre l’usuari. Fins ara, perquè, aquest passat desembre, el Tribunal Suprem va establir que les clàusules dels contractes hipotecaris que obliguen els consumidors a pagar totes les despeses són nul·les. L’Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha engegat una campanya per aconseguir la devolució d’aquestes despeses per mitjà d’una demanda col·lectiva. La sentència implicarà que la banca retorni 3.000 euros de mitjana per persona i afectarà 6 milions d’hipoteques. Això significa un cost de 18.000 milions d’euros per als bancs. Quines repercussions té en les butxaques dels clients?
Foto: CC / Hellouquence

Foto: CC / Hellouquence

«Si ha d’assumir el 100% de les despeses, el client ha de tenir el dret de decidir on vol contractar aquests serveis: la gestoria, el notari...», exemplifica Elisabet Ruiz-Dotras, professora dels Estudis d’Economia i Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC). En aquesta línia, l’experta en contractació de la UOC, Aura Esther Vilalta, afirma que no hi ha una competència real perquè al client li és imposada l’elecció bancària i els preus poden ser més elevats. «Això passa, per exemple, amb la contractació de l’assegurança de la llar o la de vida: l’entitat dicta la tria de l’empresa i evidentment això té un cost més gran que contractar-ne una amb altres empreses similars que hi ha al mercat», afirma Ruiz-Dotras.

Per a Vilalta és, clarament, un problema de manca d’equilibri contractual. Es produeix una situació en què el poder negociador del consumidor és nul si vol accedir a un préstec. «Una clàusula es considera abusiva quan hi ha perjudici del consumidor o un desequilibri important dels drets i de les obligacions de les parts que es deriven del contracte», afirma Concepción Saiz, professora de Dret de la UOC.


El paper de l’assessor financer

A tot això, hi cal afegir que el 90% dels productes financers dels bancs es ven a les seves xarxes; el resultat, per tant, és una combinació explosiva. «Una falta de coneixement sovint porta a decisions inadequades, però en l’àmbit financer el risc és més elevat, perquè les conseqüències acostumen a ser a mitjà i llarg termini i el cost econòmic és molt alt», afirma Ruiz-Dotras.

Per a Ruiz-Dotras, l’analfabetisme financer d’una gran part de la societat ha permès que alguns bancs hagin trobat més facilitats per alliberar-se d’algunes despeses. Més de la meitat dels espanyols no distingeix entre IPC i PIB, un 50,6% no sap què és i un 55,2% no sap què vol dir cada concepte i els confon entre si. A això cal sumar que el 35,6% no sap explicar aspectes bàsics de la nòmina, com l’aportació a la seguretat social, IRPF, meritació, salari base o salari en espècie. Davant d’aquesta situació molts països opten per la figura de l’assessor financer com a conseller en qüestions financeres. Al Regne Unit o a Suïssa, per exemple, el 70% i el 60%, respectivament, de les decisions d’aquest tipus es confien a aquesta figura. «Té com a finalitat ajudar el client en la presa de decisions d’inversió, tant en l’aspecte financer, patrimonial com fiscal. Treballa amb diferents entitats financeres i, per tant, no té com a objectiu vendre un producte determinat, sinó assessorar», afirma Ruiz-Dotras. Uns serveis que són, òbviament, remunerats. La llei regula aquesta figura professional: s’exigeix un mínim de tres anys d’experiència i el títol d’Analista Financer Europeu, que cal renovar contínuament. «A Espanya aquesta figura no ha cristal·litzat per la manca de cultura financera i perquè el particular no està acostumat a pagar per aquests serveis», explica Ruiz-Dotras.


No sap, no negocia

Hi ha algunes despeses i comissions que són negociables i sovint el client no sap què signifiquen i per tant no les negocia, senzillament assumeix les condicions inicials, afirma Ruiz-Dotras. «Una de les maneres més senzilles de saber si és negociable o no és comparar-ho amb altres entitats», afegeix. Ho són, per exemple, les comissions d’obertura o de cancel·lació de la hipoteca.

Un altre cas són els productes vinculats que algunes entitats ofereixen per reduir l’interès variable del préstec. Ruiz alerta que moltes vegades els usuaris creuen que pagaran menys i acaben contractant un volum de productes cars, que no els compensen i que generen despeses addicionals.


La Unió Europea a favor del consumidor

Fins ara, la campanya de l’OCU ha recollit prop de 25.000 peticions i, segons Saiz, poden arribar a bon port. «La protecció del consumidor és una matèria harmonitzada en el si de la UE, on el Tribunal de Justícia d’aquesta institució és el màxim intèrpret d’aquesta normativa i les seves sentències esdevenen obligatòries per a ser aplicades pels tribunals nacionals», afirma.

En aquesta mateixa línia, el Tribunal de Justícia de la UE ha dictaminat aquest mes de desembre a favor dels consumidors i ha ordenat la retroactivitat de les clàusules terra. «A diferència del Tribunal Suprem, que el març del 2013 impedia la retroacció d’efectes de la nul·litat més enllà de la data de la sentència, la UE ha sentenciat que la devolució dels diners de les clàusules terra s’ha de fer des del dia que es van signar», al·lega Saiz. S’ha creat un procediment per a les reclamacions d’aquest tipus, però no inclou —de moment— cap clàusula que sigui declarada abusiva i formi part del contracte del préstec hipotecari, com podrien ser les despeses derivades de la signatura, conclou Saiz.

Experts UOC

Contacte de premsa

També et pot interessar

Més llegits