¿Qué fórmula decide el precio de los alquileres en Airbnb?

Aeropuertos sin pasajeros, la Rambla sin extranjeros y miles de apartamentos vacíos ante la histórica bajada del turismo producida por la COVID-19. La crisis económica originada por el virus ha conseguido hacer tambalear gigantes que hace pocos meses parecían invulnerables. Es el caso de Airbnb. La plataforma, que opera en más de 110.000 ciudades de 220 países en todo el mundo y que en una sola noche alojaba 2 millones de personas, atraviesa una crisis sin precedentes. La falta de turistas está teniendo un efecto directo sobre los precios de los alojamientos en la plataforma. Pero, ¿cómo decide un huésped cuánto vale su casa? Este es el objetivo principal de un estudio elaborado por los profesores de los Estudios de Economía y Empresa de la UOC Josep Lladós, Antoni Meseguer y Inma Rodríguez, que se centra exclusivamente en aquellos alojamientos gestionados por anfitriones particulares y no en los de grandes tenedores de uso comercial.

«Tardamos doce años en construir el negocio de Airbnb y lo perdimos casi todo en cuatro semanas», se lamentó el director ejecutivo y cofundador de la empresa, Brian Chesky, al inicio de la pandemia. El modelo de negocio de esta plataforma de alojamientos se basa en crear, incentivar y mantener, por medio de su aplicación, la interacción constante entre dos bolsas de usuarios: los propietarios y los inquilinos. Y dentro de esta ecuación, en la que Airbnb gana dinero con las comisiones que obtiene para conectar estos dos perfiles, el precio es una de las variables clave. ¿Cómo se fija? ¿Cuáles son los factores determinantes para que un propietario decida que su casa tiene un precio y no otro?

«La COVID-19 está produciendo un efecto triple: la caída de los precios, la ausencia de algunos inmuebles en la plataforma y que determinados propietarios busquen usos alternativos a sus alojamientos», reflexiona el profesor Josep Lladós. Una de las claves del éxito de Airbnb es que los precios son más accesibles que los de la hostelería tradicional. Sin embargo, los investigadores consideran que lo que más incide en los precios son las funcionalidades de los alojamientos: el espacio, los servicios, la privacidad. «También lo es la percepción de que el usuario se sentirá más a gusto y que hará una inmersión más auténtica al lugar que visita», explica. En los hoteles de toda la vida, la primera información que tiene un potencial huésped de su calidad es el clásico sistema de estrellas, que le permite clasificarlos bajo unos mínimos de calidad. 

El salto en línea y la estructura de la plataforma permiten al usuario tener una información mucho más detallada del lugar que está a punto de reservar y filtrar él mismo, según su criterio, cuán idónea le parece la vivienda. Y estos detalles son los que marcan la diferencia entre un precio u otro. Con el fin de rastrearlos, los investigadores de la UOC han trabajado con una base de datos de 20.423 propiedades en la red de Airbnb de Barcelona, una de las ciudades más activas en esta plataforma turística. Y se han centrado especialmente en el comportamiento de los propietarios más amateurs y no tanto en los profesionales con múltiples propiedades, que operan con otra lógica dentro de la plataforma.

Cuando un particular decide fijar un precio u otro, pueden intervenir muchos factores: la cantidad de metros cuadrados, si es una habitación compartida o de uso privado, si es el apartamento entero, y qué comodidades tiene el domicilio a alquilar. También influye positiva o negativamente lo lejos que está la vivienda del centro de la ciudad o de los principales atractivos turísticos del lugar.

La reputación en las redes es otro factor decisivo en Airbnb, y uno de los temas centrales del estudio del equipo de la UOC es la relación entre la valoración cualitativa del apartamento y su popularidad. Los resultados muestran que las valoraciones altas pueden jugar un papel clave a la hora de atraer potenciales clientes, que posteriormente decidirán si se quedan o no en aquella vivienda. «No basta con tener una puntuación alta. Solo es determinante si va acompañada de un elevado número de reseñas positivas, ya que un volumen alto se percibe como una señal de confianza», afirma Lladós. Esto es así porque el rango de valoraciones es muy pequeño y la capacidad de discriminación también, porque la mayor parte de los alojamientos en la ciudad tienen una valoración muy buena. Sin embargo, el estudio también ha detectado que los precios más bajos concentran más reseñas (reviews), ya que son un reflejo de la alta demanda que atraen. Pero, en alojamientos similares, los precios son más elevados cuando tienen muchas reseñas con una valoración alta.

Otra tendencia que constatan los investigadores y que podría parecer ilógica es el efecto de una alta concentración de ofertas en una misma zona. Las leyes elementales de la competencia dirían que cuanta más oferta, menor precio. En el caso de Airbnb no es así, tal y como evidencia el trabajo de la UOC. «En los distritos con más opciones, la proximidad de alojamientos alternativos de Airbnb no hace bajar los precios», concluyen los investigadores. Es decir, por mucho que en una ciudad como Barcelona se concentre una alta oferta de pisos de Airbnb en barrios como el Gótico, el Born o el Eixample, sus propietarios no entrarán en una guerra de precios dada la elevada demanda existente: la oferta abundante de alojamiento no compensa la elevada demanda en estos barrios.   

Más allá de la reputación digital de los usuarios o de las instalaciones de los apartamentos, otro factor clave de la plataforma Airbnb que interviene en la fijación de los precios de una vivienda es su política de cancelaciones. Esta puede llegar a ser, en muchos casos, más restrictiva que la del sector hotelero tradicional. Y, en contra de lo que puede parecer, los investigadores han logrado determinar que una política menos flexible o más rigurosa se percibe como un signo de confianza y mayor implicación por parte de los anfitriones, con el objetivo de que la estancia de los huéspedes sea placentera y cumpla con sus expectativas. «El anfitrión protege el valor de su patrimonio», afirma Lladós, lo que le permite subir los precios y hacer de este punto una ventaja y no un inconveniente.

UOC R&I

La investigación e innovación (I+D+i) de la UOC contribuye a solucionar los retos a los que se enfrentan las sociedades globales del siglo xxi, mediante el estudio de la interacción de las TIC con la actividad humana, focalizando específicamente la educación en línea y la salud digital. Los más de 400 investigadores y 50 grupos de investigación se articulan en torno a los siete estudios de la UOC y a tres centros de investigación: el Internet Interdisciplinary Institute (IN3), el eLearn Center (eLC) y el eHealth Center (eHC).

Los objetivos de la Agenda 2030 de desarrollo sostenible de las Naciones Unidas y el conocimiento abierto son ejes estratégicos de la docencia, la investigación y la innovación de la UOC. Más información: research.uoc.edu.

Artículo de referencia

Lladós-Masllorens J.; Meseguer-Artola A.; Rodríguez-Ardura I. (2020). «Understanding Peer-to-Peer, Two-Sided Digital Marketplaces: Pricing Lessons from Airbnb in Barcelona». Sustainbility. DOI: 10.3390/su12135229